陈友华:高房价既是一种压力,也可能是城市产业转型与技术创新的动力


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高房价既是一种压力,也可能是城市产业转型与技术创新的动力

陈友华 | 南京大学社会学院教授

本文由作者供稿,有删节;仅代表作者观点,不代表公众号立场

编者按:上海在假期结束后的第一天推出了楼市调控政策,真是没有一点点防备啊。其基本内容有六条:(1)进一步加大商品住房用地供应力度;(2)进一步加强商品住房用地交易资金来源监管;(3)进一步加强新建商品住房预销售管理;(4)严厉查处房地产市场违法违规行为;(5)全面实行存量住房交易资金监管制度;(6)加强政策解读和宣传。看到这里,不知道大家有何想法?先来听听南京大学陈友华教授怎么说~

1

房地产与实体经济

人们习惯性地把房地产归入虚体经济的范畴,很少有人对此提出异议。但房地产既有虚体经济的成分,也有实体经济的内涵,因而归属于虚实混合经济的范畴可能更为准确与科学。

房地产产业链很长,与很多产业关系密切,因而房地产业的兴衰对相关产业的发展具有极大的影响。在中国经济增速急剧下滑、一时又难以找到新的经济增长引擎的时代背景下,房地产业的衰败及其对相关产业的负面影响,对当下的中国经济是难以承受之重。从这一点上来说,按照市场的逻辑小心呵护而不是通过粗暴行政干预严厉打压房地产市场,促使房地产市场健康发展,对当下中国经济的复苏尤为重要。

中国有13.7亿人,整日做着发财美梦的人可能数以亿计。因此,只要中国市场上有机会,一般不会被错过或遗漏。由此可见,中国的市场实际上是一个被充分挖掘的市场。目前,资本不愿意进入实体经济,是因为中国几乎所有的实体经济都存在着程度不等的产能过剩。中国实体经济的生存环境在没有得到根本性改变之前,硬性把资本往实体经济上赶,可能多是徒劳的。即便少数资本进入实体经济,由于今日的投资会变成明天的产能,在宏观社会经济环境没有得到根本好转之前,会加重未来的产能过剩。

中国今日之产能过剩实际上是以往过度投资的必然结果。缺少需求面支撑的任何投资,只会推延产能过剩危机的爆发。例如,今日产能严重过剩就与2008年世界经济危机后中国四万亿经济刺激计划紧密相连。

因此,通过打压房地产,迫使资本进入实体经济领域,多是乌托邦式的人类幻想,其结果:要么迫使资本流出国门,进而导致人民币汇率下降,甚至崩盘,诱发金融危机;要么迫使资本进入其他流通领域,所到之处必将导致物价飞涨,并引发严重的通货膨胀。如中国历史上曾出现的“姜你军”、“蒜你狠”之类。

也许有人会认为部分资本因此会进入中国股市,从而带来资本市场的繁荣,但不可忘记的是股灾还历历在目,新的韭菜还没有长成,资本这时候大规模进入股市,究竟是去收割韭菜,还是充当解放军,相信资本心里最清楚。

由此可见, 在中国实体经济出现严重产能过剩的时代背景下,资本过多集中于房地产业,而较少进入实体经济,从而导致中国经济失速程度可能远没有人们想象的那么大。在产能严重过剩的时代背景下,资本过多地离开房地产行业,对中国实体经济的发展也未必全是好事。

2

楼市库存的形成与去除

虽然去库存被中央列入 2016 年中国经济工作的五大任务之一,但自1998 年住房制度市场化改革以来,中国就陷入库存增加与去库存的循环往复之中而不能自拔。

与以往不同的是:本轮楼市库存主要存在于三四线城市,一线与多数二线城市并不存在严重的楼市库存问题。而三四线城市楼市库存压顶,与2010年后政府对一二线城市实施限购限贷等措施,迫使大量房地产投资进入三四线城市紧密相连,由于三四线城市市场容量有限,大量房地产投资进入,必然导致短期内三四线城市房地产产能过剩与库存高企。由此可见,本轮楼市库存压顶实际上是政府对一二线城市房地产市场调控的副产品。

一方面,楼市库存高企本是市场供需失衡的最直接表现,也是房地产开发商投资决策错误的结果,理应为此付出代价。但中央政府采取措施去库存,既是帮助房地产开发商解套,也是帮助地方政府化解债务,还使房地产开发商和地方政府对中央政府产生依赖与幻想:对房地产盲目投资一旦出现问题,中央政府总是会来帮助解围。

因此,楼市去库存,就是通过各种办法与手段把多余的房子由开发商手里转移到百姓手中,由房地产开发商、银行与政府承担风险转移到由主要由百姓承担风险,房产最终可能成为百姓财富的绞肉机。如此看来房地产去库存有把百姓往火坑里推的嫌疑。由此可见,政府并不比百姓更有道德。

与此同时,这种人为刺激下的楼市去库存,会造成楼市复苏的假象,诱使地方政府的土地出让冲动与开发商的投资冲动,在原本供过于求的三四线城市开发出更多的房子,导致新库存的产生。如此循环往复。

另一方面, 被限购城市原本就不存在严重的楼市库存压力,政府对楼市去库存的种种努力,以往限购限贷而被暂时抑制的一线与部分二线城市的房地产需求短时间内涌向市场,导致这些城市房价的暴涨。面对此情此景与社会舆论压力,政府对一线与部分二线城市房地产市场转又采取打压的措施,希望这些被一二线城市打压的购房需求转移到三四线城市,帮助其去库存。实际上,即便有一二线城市房价上涨的带动,越来越多的经受过市场洗礼的民众也不会傻到去三四线城市帮助去库存,而缺少了一二线城市房价上涨的带动,三四线城市房地产市场去库存将变得更加艰难。

因此,“一二线城市要防止泡沫,三四线城市要盘活起来,加快去库存”更可能是一个不切实际的乌托邦幻想。中国的多数三四线城市的楼市库存多去除不了,而是以“烂尾楼”或者“新城市废墟”的面貌出现。

3

房价与地价的关系

房价决定地价,而地价反过来又对房价产生重大影响。房价上涨,导致征地拆迁成本等成倍增加,土地价格自然上涨。而政府对土地的垄断、“土地饥饿营销策略”与“招拍挂”制度进一步推升了地价。而地价的高企倒逼房价的上涨。

2015 年下半年以来,一线与部分热点二线城市地王频出。而地王的背后,多是央企与国企舞动的身影。人们常说中国的经济已经被房地产绑架,而房地产则被央企与国企绑架,央企与国企的背后是政府。由此推断,中国的经济实际上是被政府自己绑架。

央企与国企为什么在土地市场上肆意妄为?根源在于对央企与国企的兼并重组式改革。谁也不想被他人兼并,谁都希望去兼并他人,这是人之天性,也是人性之弱点。在此背景下,资产扩展,“大到不能被兼并”成为众多央企与国企的理性选择,而实体经济不景气,央企与国企信贷授信额度高与融资成本低,大量银行贷款涌向央企与国企,使其在土地市场如虎添翼,再加之没有人最终对这种行为可能导致的后果负责,最终看到的就是土地市场的怪相。

地价高企,除了房价上涨之外,政府与房地产开发商已经无路可走,而银行也深度参与其中。由此可见,房价上涨,多是由地价推升所致,而地价上涨与现行的土地制度、“土地饥饿营销策略”、“招拍挂”制度密切相关,其背后,多是政府因素作用的结果。

4

纽约是中国一线城市房价的锚

无论从国土面积还是人口规模上考察,中国都是一个巨型国家。因此,中国的人口不可能像英国、法国、韩国等那样出现单核集聚,而会出现多核集聚。依据现在的情况看,一线城市最可能成为各区域人口集聚的中心。而纽约的房价才是中国一线城市房价的锚。将东京、香港与纽约的房价进行比较分析,可以发现,当东京与香港的房价达到纽约房价的至少四倍时泡沫才开始破裂。而目前北上深与纽约的房价齐平或略高,如此看来,现在购买北上深的房子,中长期看还是比较安全的。

此外,中国的一线与热点二线城市的房地产市场早已不是一个封闭的本地人市场,对一线城市来说早已是一个全国性市场,而对二线城市来说也是一个区域性市场。因此,将以往的建立在本地人或者本地家庭收入基础上的房价收入比等指标用于对这些城市的房价分析,并进而参考国际情况做出的房价的判断都是存在严重问题的,因而多是不可信的。实际情况是一线与热点二线城市的房地产市场泡沫和风险比我们依据房价收入比等指标分析后得出的结论要小。

5

居民因房价上涨而财富被洗劫?

现在有一个流行的观点, 认为房价的快速上涨洗劫了老百姓的财富,但实际情况可能并非如此。中国家庭的住房自有率很高。即便一线城市的住房自有率略低,但一般也超过70%。真正没有属于个人的住房的家庭是少数。因此,房价上涨,对拥有房产的城市居民而言,不是财富被洗劫,而是财富的恩赐。面对本轮一线与部分热点二线城市房价的暴涨,中国城乡居民多表现出某种程度的焦虑。

而这种焦虑的背后,潜藏着的不是房价上涨,而是家庭资产的错配,后悔没有在房价大涨之前多买几套房子,因而属于幸福的烦恼。真正令人担心与害怕的,一是房价暴涨时没有购房的人,以及房地产泡沫破裂时,城市居民财富的大幅度缩水及由此可能导致的金融危机与社会的动荡不安。

6

房价与城市竞争力

通常人们认为房价高,会对城市的竞争力与创新能力带来不利影响。实际上不完全是这回事。房价高低与城市竞争力强弱是两个完全不同的概念。两者之间有联系,但绝对不是房价高,城市竞争力就一定弱,创新能力就一定差。

实际上,影响城市竞争力与创新能力的因素很多,房价仅仅是其中的一个影响因素而已。我们注意到,竞争力与创新能力强的城市房价多高于竞争力与创新能力弱的城市。例如,北上深是中国房价最高,同时也是竞争力与创新能力最强的城市。房价高既是一种压力,但如果压力适度,也会转变成为城市产业转型升级与技术创新的动力。对个人而言,适度的房贷或房租与生活成本的压力,会促使人们、尤其是年轻人更加努力与安心地工作,也减少了频繁跳槽的可能性。

因此,我们注意到年轻人贷款购房本身就是一种责任教育与工作激励机制,促使年轻人更早地懂得城市、特别是大城市生活的不易,也更加珍惜目前来之不易的生活。

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房地产调控不应忽视对刚需者的支持

对一线与热点二线城市房地产的调控也许是必要的,但一定要对不同的人区别对待,即“因人施策”。无论何种形式的房地产市场调控,政府都应对那些在当地从未有过购房经历的首次购房者给予必要的金融政策支持。例如,对当地首次购房者适度降低首付款比例,给予贷款利率优惠等。以便让更多的年轻人在政府与家庭的帮助下依靠市场解决住房问题, 享受房价上涨所带来的红利, 并减少因房价高涨而可能带来的社会问题。

END

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